Najem okazjonalny – wszystko, co musisz wiedzieć

W tym artykule dowiesz się, czym jest najem okazjonalny, dlaczego właściciele nieruchomości go stosują, jakie są jego podstawy prawne oraz jak przygotować się do zawarcia takiej umowy. Przedstawimy również proces zawierania umowy najmu okazjonalnego krok po kroku oraz omówimy koszty związane z aktem notarialnym.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny składa się z dwóch kluczowych elementów: samej umowy oraz aktu notarialnego. Jest to rodzaj umowy najmu, w której lokator zobowiązuje się notarialnie do opuszczenia mieszkania i zgadza się na eksmisję w przypadku gdy np. przestanie opłacać czynsz czy też będzie permanentnie zakłócać mir domowy.

Akt notarialny zazwyczaj dostarcza się do właściciela mieszkania w ciągu pierwszych dni od wprowadzenia się do mieszkania i podpisania umowy.

Najem okazjonalny zawsze zawierany jest w przypadku umów ograniczonych czasowo – maksymalnie na okres 10 lat. Nie można podpisać umowy o najem okazjonalny na czas nieokreślony.

Dlaczego właściciele nieruchomości stosują najem okazjonalny?

Najprostsza odpowiedź to: żeby zabezpieczyć swoje interesy. W przypadku standardowej umowy najmu, kiedy lokator nie płaci czynszu czy sprawia inne poważne problemy (jak np. permanentne imprezy, które utrudniają życie reszcie mieszkańców budynku), właściciel mieszkania jest tak naprawdę w kropce. Aby eksmitować takiego lokatora, właściciel musi wytoczyć sprawę sądową, a ten proces trwa zwykle długimi miesiącami. W kryzysowych sytuacjach najem okazjonalny ogranicza więc formalności ze strony właściciela do minimum – ten z pomocą służb jest w stanie wymusić natychmiastową eksmisję kłopotliwego lokatora.

Podstawy prawne najmu okazjonalnego

W Polsce, podstawowe zasady najmu okazjonalnego reguluje Kodeks Cywilny, jednak konkretne przepisy dotyczące tej formy najmu znajdują się w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jak przygotować się do najmu okazjonalnego?

Do notariusza musisz zabrać kompletną i podpisaną umowę najmu zawartą z właścicielem lokalu. Upewnij się więc, że zweryfikujesz dokument wcześniej i uzgodnisz z właścicielem jakiekolwiek zmiany (jeśli będą potrzebne).

Oprócz tego potrzebny będzie Twój ważny dokument tożsamości. Do notariusza wybierasz się sam – nie ma potrzeby, aby w spotkaniu uczestniczył właściciel mieszkania, czy osoba, do której przeprowadzisz się w przypadku nakazu eksmisji.

Notariusz nie wymaga oświadczenia właściciela tzw. alternatywnego lokalu (jest to oświadczenie osoby, która zgadza się przyjąć Cię pod swój dach w wypadku eksmisji z wynajmowanego mieszkania).

Sama formalność zajmuje około 10 minut – na bazie umowy i danych z dokumentu tożsamości, notariusz przygotowuje akt notarialny, który osoba zainteresowana musi zatwierdzić, zarówno deklaracją słowną, jak i własnoręcznym podpisem.

I chociaż samo spotkanie nie trwa długo, na podpisanie aktu notarialnego trzeba umówić się wcześniej u notariusza, a jego wybór warto potwierdzić z właścicielem mieszkania.

Proces zawierania umowy najmu okazjonalnego

Możemy przedstawić go w prostych krokach:

1. Otrzymanie podpisanego oświadczenia od właściciela mieszkania alternatywnego, który zgadza się na udostępnienie Ci lokum w przypadku eksmisji.
2. Podpisanie umowy najmu.
3. Umówienie się na podpisanie aktu notarialnego (akt musi być podpisany w ciągu maksymalnie 2 tygodni od zawarcia umowy najmu, choć wielu właścicieli mieszkań wymaga jego dostarczenia tego samego dnia, w którym została podpisana umowa najmu).
4. Podpisanie aktu notarialnego.
5. Jak najszybsze dostarczenie oryginału aktu notarialnego do właściciela mieszkania.
6. W ciągu 2 tygodni od zawarcia umowy, właściciel mieszkania musi zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego.

Koszty aktu notarialnego do najmu okazjonalnego

Koszt aktu notarialnego to 1/10 wynagrodzenia podstawowego. W 2024 roku jest to więc 528,90 zł (430 PLN netto, plus 23% podatku). Podana kwota jest maksymalną, na jaką może wycenić swoją pracę notariusz. W praktyce, bardzo rzadko notariusze oczekują niższej kwoty… 🙂

W związku z tym, że umowa najmu okazjonalnego broni interesy właściciela mieszkania, warto negocjować z właścicielem podzielenie kosztów aktu notarialnego po połowie, co jest częstą praktyką rynkową.

Czy lokator ma jakiekolwiek korzyści z zawierania umowy najmu okazjonalnego?

Mówiąc wprost, najem okazjonalny nie zawiera korzyści dla lokatora, których nie dałoby się włączyć do tradycyjnej umowy najmu. Jest to więc solidny argument przy negocjowaniu pokrycia kosztów aktu notarialnego przez właściciela mieszkania.